空き家を売却したいとお考えの方も多いですが、実際には買い手がつかず、悩んでいるケースが少なくありません。
空き家が売れない背景には、立地条件や建物の老朽化、再建築不可物件などさまざまな理由が存在します。
また、空き家の所有には固定資産税の負担や近隣住民とのトラブルといったリスクも伴います。

本記事では、空き家が売れない理由や所有リスク、さらに売却を促進するための具体的な対処法について、詳しく解説いたします。
この記事を参考に、空き家の有効活用や売却促進のヒントをつかんでいただければ幸いです。

空き家が売れない理由

立地条件が悪い

空き家の売却において、最も影響を与えるのが立地条件です。

国土交通省の調査によりますと、中古住宅を購入する際、約47％の世帯が「住宅の立地環境」を重視していると回答しています。
駅から遠い、スーパーや病院、学校といった生活利便施設が不足している場合、また周辺環境に騒音や災害リスクがある場合は、買い手の心理に大きく影響します。

そのため、立地条件が悪い空き家は売却が難しい傾向にあります。

建物の老朽化が進んでいる

築年数が経過し、建物の老朽化が進んでいる空き家も、買い手が見つかりにくい理由のひとつです。

特に木造建築の場合、築30年を超えると雨漏り、床の劣化、柱や梁の腐食、配管の劣化などが発生しやすく、購入後に修繕費用がかかる懸念があるため、即入居が難しいと判断されるケースが多いです。
その場合には、建物の価値がほとんどなくなり、更地にして売却するという選択も検討されます。

再建築不可物件である

再建築不可物件とは、現存の建物を解体しても新たに建物を建てることができない土地のことを指します。
これは、都市計画区域内であっても、建築基準法に適合しない条件が付されている場合に該当します。

1950年以前または1968年以前に建てられた家屋は、現行の建築基準に満たないケースが多く、再建築が認められないため、土地の利用価値が大幅に低下してしまいます。
再建築不可物件は市場での需要が低く、売却できたとしても価格は市場相場と比較して著しく低廉になる可能性があります。

隣地との境界線が不明確

隣地との境界が曖昧な土地に建つ空き家も、売却が難しくなる要因のひとつです。
買主は購入後に隣地の所有者との間で境界トラブルが発生することを懸念します。

法務局で確認することは可能ですが、明確でない場合は専門家に依頼して境界線を確定させる必要があり、これが売却のハードルとなるケースも見受けられます。

空き家所有のリスク

固定資産税の負担

空き家を所有し続けると、毎年固定資産税が発生します。
空き家の管理状態が悪い場合、固定資産税が通常の評価額よりも高くなることがあります。

特に、適切な管理が行われず「管理不全空き家」と見なされた場合、住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、更地と同じ高い税率が課せられるリスクがあります。
例えば、小規模住宅用地では固定資産税が最大6倍、一般住宅用地でも3倍に増加する可能性があるため、所有するリスクは非常に大きいです。

近隣住民とのトラブル

空き家が放置されると、手入れ不足による景観の悪化や害虫・害獣の発生、不法投棄が起こる可能性があります。
これらの問題は、近隣住民の生活環境を著しく損ない、住民からの苦情や批判が高まる原因となります。トラブルがエスカレートすると、地域全体の治安の悪化にもつながり、空き家の評価がさらに下がってしまう恐れがあります。

空き家が売れないときの対処法

隣地や近隣の地権者に相談する

隣接地や近隣の地権者に対して、空き家売却の相談を行うことで、意外な解決策が見つかる場合があります。
例えば、隣地の所有者が空き家が建つ土地を購入することで、全体の敷地面積が広がり、活用の幅が拡大する可能性があります。
地権者にとっても魅力的な提案となれば、売却が促進されることが期待できます。

不動産仲介会社の変更

現在契約している不動産仲介会社で売却が進まない場合は、空き家や古民家の売却に強みを持つ専門の仲介会社に依頼することも検討すべきです。
実績のある仲介会社は、物件の現状を正確に評価し、効果的な売却戦略を立てるノウハウを持っています。
複数の仲介会社に相談することで、より良い売却プランが見えてくるかもしれません。

リフォームを実施する

空き家の状態によっては、部分的なリフォームを行うことで物件の魅力を高め、売却が促進される場合もあります。
例えば、内装のリフォームや設備の更新を行えば、購入後にかかる手間や費用が軽減されるため、買い手の関心を引きやすくなります。
リフォーム費用を上乗せして売却価格に反映させる方法も検討してみてください。

空き家を売りに出す前に確認すべきポイント

土地の境界確認

土地の正確な面積や境界が明確でない場合、正しい評価が行えず、売却が難しくなります。
法務局で地積測量図を取得しても不明確な場合は、土地家屋調査士に依頼して正確な境界を確定させることが重要です。
正確な情報は、買い手に安心感を与え、スムーズな取引に繋がります。

解体の必要性の判断

空き家を売却する際、建物の解体が必要かどうかも重要な検討事項です。
解体を行うことで、更地としての利用価値が向上し、売却価格が上がる可能性があります。
ただし、解体には多額の費用がかかるため、不動産仲介会社や専門家と十分に相談し、コスト面とメリットを天秤にかける必要があります。

相続登記の完了

空き家が相続によって所有されている場合、相続登記が未了のままだと売却ができません。
相続登記は、故人の名義から相続人の名義へ変更するための重要な手続きです。
2024年4月1日からは相続登記が義務化されているため、相続後3年以内に登記申請を完了させる必要があります。
司法書士など専門家のサポートを受けながら、早期に手続きを進めることが望ましいです。

まとめ

空き家が売れない理由は、立地条件や建物の老朽化、再建築不可物件、隣地との境界不明確といったさまざまな要因が絡み合っています。
また、空き家を所有することによる固定資産税の負担や近隣住民とのトラブルなどのリスクも考慮しなければなりません。

売却促進のためには、隣地の地権者や信頼できる不動産仲介会社への相談、更地化やリフォームといった具体的な対策が必要です。
そして、土地の境界確認や解体の必要性、相続登記の完了など、事前に確認すべきポイントもしっかりと整理することが重要です。

もし空き家の売却についてお悩みでしたら、ぜひティアにご相談ください。
ティアでは、空き家の現状評価から最適な売却プランのご提案、さらには不動産仲介会社のご紹介など、トータルでサポートいたします。

まずはお気軽にお電話やお問い合わせフォームからご連絡いただき、専門家のアドバイスを受けながら、空き家の有効活用とスムーズな売却を実現してください。